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2016海外房產 布局成熟國家
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| 揮別紛擾的2015年，今年開春以來，中國為全球金融市場投下震撼彈，新興市場股匯市哀鴻遍野，相較之下，成熟國家經濟體表現相對穩健。從全球資產戰略配置角度，海外房地產最受投資人寵愛，過去5年累積流出千億新台幣；而在歐美英日澳等成熟國家，又以美國及澳洲房產投資能見度最高。
曾任職中華開發工業銀行投資部、長期耕耘海外房地產的益立信公司總經理鍾仁義，綜合國外媒體及當地市場資訊，認為投資成熟國家房地產優點在交易資訊透明、價格公開，未來3年經濟成長與匯率比新興市場更穩健，租賃市場健全，物業管理佳，未來處分較容易，與房屋價值容易維持等因素，都是投資成熟國家不動產的共同優點。加上美金對台幣仍有升值的空間，投資美國房產，有機會在「租金、匯差與房價增值」三方面一把抓。他點明，美國底特律都會區（Metro Detroit）及澳洲布里斯本（Brisbane）將是海外房產投資新亮點。「美國底特律都會區就像股市動盪下的錯殺股，時間拉長會還它公道補漲，賺取可觀的資本利得；而澳洲布里斯本就像穩健成長定存收租股，值得慢慢存。」
但若進入到各別市場，底特律都會區與布里斯本具備不同題材。鍾仁義指出，根據美國房產估價網Trulia預估，美國房地產經過5～6年多頭後，部分城市如洛杉磯、舊金山、西雅圖及紐約等漲幅已高，但絕大多數城市仍處「買房比租房更划算」的位置，而估計今年租金漲勢趨緩，以租待買人潮回流。
再者，有75％美國人認為擁有自己的房屋是達成美國夢的一部分；而在美國18至34歲屬於千禧世代的年輕族群中，有8成更期待擁有一間房，這些族群將是2016年美國房市的主力需求。關於這一點與另一個美國房產估價網站Redfin「未來將有更多首購族購屋」的預測，不謀而合。雖然預估今年房屋銷售量成長速度比起2015年減緩，而價格年成長率將回歸正常的3.5～4.5％，但銀行在「價格合理可負擔 （Affordable）」的城市，銀行對借款人將採取更積極正面積極的授信態度。
甚至美國最大房產估價網站Zillow預估，目前美國房市仍屬於賣方市場，但該網站也預估2016年房價平均成長2.6％，從最樂觀的認為成長4.7％、到最悲觀的也有2.3％的成長。綜觀上述專業分析，看好今年美國房產走勢，但漲幅過熱區域應必須避開，轉往落後補漲且具優質條件的區域。
他舉例說明，底特律都會區就是落後補漲且具優質條件的區域之一。國人多數都不清楚「底特律市－City of Detroit」與「底特律都會區－Metro Detroit」的差異。一般而言，底特律泛指「底特律市」與「底特律都會區」。底特律市，人口從180萬降至70萬，面積370平方公里，這裡的居民大部分都是較低收入者的黑人居民，也是2013年申請破產的區域，平均家戶所得約3萬美金（約為台幣100萬）；而底特律都會區，目前人口430萬，面積超過1萬平方公里，平均家戶所得約6萬美金（約為台幣200萬），2013年時底特律市申請破產時，底特律都會區根本沒有破產，經濟也跟其他美國大城市一樣穩健。目前底特律都會區內single family home（類似台灣的透天厝）中古屋平均房價約落在15萬美金左右（相當台幣500萬），租金毛投資報酬率約9～10％，扣除相關稅費、淨報酬仍高達6～7％。區內平均房價仍離金融海嘯發生前的最高價仍約有30％的價差。拜石油價格持續破底，「製造業持續回流美國」的政策，美國去年汽車銷售量超過1,750萬台，為2000年的最高紀錄，預計2016年上看1,800萬台。美國總統歐巴馬本月20號亦將來到底特律參加一年一度的北美最大國際車展，並將宣布扶持無人車的發展計畫。這些政策，勢必將帶領底特律重返榮耀。
相較美國浴火重生的底特律，曾經被評選為最佳退休城市的澳洲布里斯本，房地產後市潛力十足。鍾仁義以澳洲亞馬遜網路房產投資書籍銷售冠軍作家Michael Yardney的預測指出，澳洲因貸款利息仍處於歷史低檔，甚至不排除有可能會再度降息，加上海外移民持續湧入，對房屋的需求有增無減。
雖然澳洲指名度最高的城市是雪梨及墨爾本，但由於近年雪梨與墨爾本房價與物價上漲速度快，美國投資房地產
房地產投資已大於當地薪資成長幅度，造成澳洲省與省間居民的島內移民，使得布里斯本後市潛力十足。
目前雪梨墨爾本的公寓大樓毛租金報酬率約4％，遠低於布里斯本公寓大樓毛租金報酬率5％多，不少投資人與開發商、建商都已將投資目標往北轉至布里斯本，換句話說，布里斯本房價即將展開主升段。
若從比價角度估算，2015年第4季雪梨平均房價已經下修2.3％，布里斯本平均房價卻成長1.3％；而墨爾本公寓大樓毛租金報酬率約4％，布里斯本公寓大樓毛租金報酬率仍約有5.3％。再看代表房地產去化的銷售天數，雪梨與墨爾本透過標售方式銷售的成交率，從原先的80％降至60％，銷售的天數也較過去拉長，代表兩地的房市有降溫的情形。
相對較之下，從城市人口成長與經濟發展的角度考慮，布里斯本的人口預計未來15年內將從目前220萬大增至312萬，應可享受人口紅利所帶來的經濟增值效應。而租金收益率、房價所得比與房價年成長等指標和雪梨、墨爾本有一大段補漲的空間；從過去歷史經驗，雪梨與布里斯本地房價價差長期平衡約在40％，價差已高達約75％，換句話說，布里斯本平均房價應該補漲35％。
更重要的是，澳洲與布里斯本有源源不絕的國外開發商相繼投入當地重大開發投資案，比如中國平安保險跟澳洲Mirvac股權各半合資，在雪梨從事房產開發；中國四川新希望集團與墨爾本開發商VIC合資開發案；香港周大福集團跟澳洲的Star集團合資開發布里斯本皇后碼頭都更案；新加坡開發商Aspial繼於墨爾本蓋南半球最高的大樓108層後，也宣布要在布里斯本CBD中央商務區蓋當地最高的住宅大樓91層，一再顯示中國、外資企業與投資人看好澳洲房產未來發展。尤其是人民幣持續貶值的預期，這個趨勢在2016年仍會持續加速延燒。加上布里斯本當地政府預計投入超過1,300億澳幣於重大基礎建設，2016年布里斯本將是澳洲房市的新亮點。
沒有跟上前一波澳洲房產投資人，應該要把握現在的最佳時機。過去10年，澳幣兌台幣介於19.95～32.8間，目前匯率來到23附近下檔空間有限，加上當地銀行貸款7成，且貸款利率處於歷史低點，貸款輕鬆，又能選擇5年、只還息不還本的還款法。想投資海外不動產，不妨從美國底特律都會區及澳洲布里斯本2個城市精挑細選。 |
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