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舊金山商用地產 旺市裡的一點綠
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| 高科技公司與舊金山灣區經濟的關係，就像是軍樂隊裡那支最響亮的小號，只要這小號吹響了，將帶動整個樂團的氣勢。這支小號在過去幾年持續帶領樂團奏響經濟、房市的樂章，但是還有能量繼續吹下去嗎？越來越多審慎的觀點，正在警告樂觀者的預測，質疑創新高科技公司恐拖垮舊金山的商用地產。
直至2015年底，舊金山灣區科技業確實表現強勁，令辦公樓租金硬是超越紐約，位居全美之冠，租金在過去6年內漲幅達129%，每平方呎超過70美元，在租金如此之高的情況下，市內辦公樓空置率仍下降至8%以下。
投資公司看好今年地產發展
這樣的旺市，吸引來自加拿大的大型投資公司Ivanhoé Cambridge，去年共耗資39億美元在全美各地買下多筆商用不動產，成為美國最大的國外商用地產投資巨擘。
其投資包括花費2餘億美元在舊金山買下16處公寓（Apartment）大樓，此舉更添增了多筆和舊金山當地投資公司Veritas Investments的合作業務。這對合作夥伴如今已在俄羅斯山及諾布山（Russian Hill and Nob Hill）等高價地區擁有45處房地產。
Ivanhoé和Veritas 公司最近一筆合夥投資是以190萬美元，收購一項多戶型房產。據Veritas Investments的執行長Yat-Pang Au表示，他認為舊金山的市場仍然非常強健，他們今年更計劃在舊金山收購和去年等量的地產物業。
許多投資人相當看好地產市場的發展前景，更相信現在「經濟蓬勃」，商用地產還會漲。如此信心滿滿的態勢，不禁令人聯想起10年前次貸危機和網路泡沫前的投資情況。特別是科技產業密集的舊金山，商用地產投資到現在仍是風風火火，然而許多專家學者已經開始擔憂、並謹慎地觀察舊金山地產市場的發展走勢。
科技泡沫正在形成？
尤其牽動舊金山經濟的高科技，已經開始有「科技泡沫（Tech Bubble）」的跡象。這個可能的泡沫，始於許多新創公司，當初他們因無法負擔硅谷黃金地段的高價，選擇較便宜的舊金山市區設立辦公室，進而吸引許多人才來到舊金山美國房地產
星富美國房地產，讓新創公司一時間蔚為風潮。而風險型投資者看準這股風潮，集中投資這類型新創公司，帶動了商用地產的投資熱。
根據灣區商用不動產公司世邦魏理仕（CBRE）統計，科技產業在2015年占了36%的商用樓市場、相當於60%的總出租數。同時研究還發現，準備首次公開募股但估值已超過10億美元的私人「獨角獸公司（Unicorn Companies）」數量急遽增加。
據悉，目前全美共150家以上的獨角獸公司中就有60家總部位於灣區，並占掉舊金山辦公樓佔用率的5%。
令地產專家擔憂的是，灣區地產市場十分依賴這些科技公司，科技公司更一直是整個灣區地產市場的推手。然而在上兩個季度，這些公司仰仗的資金來源——IPO（首次公開募股Initial Public Offering）卻出現縮減。這不但可能影響這些公司的運行，更可能進一步威脅到商用地產的市場。
獨角獸消失 會打垮商辦樓地產嗎？
話說回來，也有許多專家學者持樂觀意見，例如世邦魏理仕灣區研究分析總監Colin Yasukochi先生就認為，雖然新創公司資金來源倚賴風險投資的現象令人顧慮，但目前還不需要過分擔憂。
他表示，即使這些獨角獸公司全部消失，差別只是5%的辦公樓佔用率而已，以現在的需求情況看來，損失很快就能恢復。此外他說，沒有市場不經過週期循環，而科技已經和現代人的生活密不可分，即使少數公司告吹，還會有其他公司需要招人。
舊金山Savills Studley地產業務公司高級常務董事 Matt Hart發現，有了上一次網絡泡沫的教訓，現在的科技公司對於房地產的應用更為謹慎小心。相較過去，這些科技公司更能有效利用空間，有多餘空間還會轉手出租。他認為問題不在租金，而是設立辦公室的費用實在太高昂，例如工程費用暴漲等。因此已經有辦公空間的公司轉租多餘空間，反而能幫助他們在房地產方面節省開支。 |
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